Co čeká realitní zprostředkovatele s novým zákonem o realitním zprostředkování?

Dnes 17. 2. 2020 byl vyhlášen ve Sbírce zákonů zákon o realitním zprostředkování (zákon č. 39/2020 Sb.), který tak nabude účinnosti 3. 3. 2020. Tento zákon byl v posledních dvou letech velmi diskutovaný, protože přináší nové zásadní regulace do realitního businessu. Zprostředkování realitních obchodů se zatím řídilo zejména ustanoveními občanského zákoníku o zprostředkovatelské smlouvě. Tato obecná úprava však v případě obchodu s nemovitostmi neposkytovala klientům realitních kanceláří dostatečné právní záruky a ochranu.

Nové podmínky podnikání na trhu s realitami

Zákon se pochopitelně nejvíce dotkne realitních kanceláří a jejich klientů. Předpis má ve své podstatě dvě roviny. Tou první jsou podmínky, za jakých může nadále realitní zprostředkovatel své služby vůbec poskytovat. Stanovuje např. povinné pojištění realitního zprostředkovatele ve výši nejméně 1.750.000,- Kč na jednu pojistnou událost, nebo, že realitní zprostředkování bude nově živností vázanou, tedy k jejímu výkonu bude třeba splnit zákonem stanovené požadavky.  V této souvislosti je realitní zprostředkovatel povinen do dvou měsíců od nabytí účinnosti zákona sjednat povinné pojištění a předložit jej Ministerstvu pro místní rozvoj. Rovněž do šesti měsíců ode dne nabytí účinnosti zákona je povinen ohlásit na živnostenském úřadu vázanou živnost a doložit, že splňuje podmínky k jejímu výkonu.

Povinná smlouva o realitním zprostředkování a její náležitosti

Druhá rovina zákona se věnuje povinnostem, které musí realitní zprostředkovatel splnit vůči klientovi, kterým je zájemce o uzavření realitního obchodu. V této části předpis uvádí jednotlivé náležitosti smlouvy o realitním zprostředkování, která musí mít nově povinně písemnou formu. Zprostředkovatelské smlouvy jsou v realitách běžnou záležitostí, avšak předpisy dosud neupravovaly povinné náležitosti takových smluv, mezi které bude patřit:

• označení nemovitosti
• uvedení kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty
• uvedení výše provize realitního zprostředkovatele; ten je současně povinen informovat o tom, zda ohledně stejné nemovitosti neujednal provizi i s druhou stranou realitního obchodu, zákon se tak snaží zabránit dnes rozšířené praxi dvojích provizí za jeden realitní obchod.

Zvýšená ochrana je poskytnuta spotřebiteli, například v omezení výše zálohy na provizi či formy zajištění nároku na provizi realitního zprostředkovatele. Spotřebitel tak například nemůže podepsat směnku či šek utvrzující dluh vůči realitnímu zprostředkovateli. Ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze rovněž uložit spotřebiteli povinnost uzavřít samotnou realitní smlouvu, tedy například kupní nebo nájemní smlouvu na nabízenou nemovitost.

Lze rovněž poukázat na zajímavý prvek nové právní úpravy, kdy zákon hned na několika místech stanovuje pravidlo, že pokud bude smlouva o realitním zprostředkování neplatná, například nebude mít povinné náležitosti uvedené výše, může se toho dovolat pouze klient, nikoliv však realitní zprostředkovatel. V takovém případě může klient celou smlouvu označit za neplatnou a není jí vázán. Toto však nemůže tvrdit realitní zprostředkovatel. Je to právě on, kdo ze své činnosti má vědět o požadovaných náležitostech.

Přísnější podmínky pro úschovu peněžních prostředků

Zásadní novinkou je úprava úschovy finančních prostředků sloužících k úhradě zpravidla kupní ceny převáděné nemovitosti. Základním pravidlem je, že realitní zprostředkovatel není oprávněn takovou úschovu nabízet, naopak je povinen zprostředkovat takovou úschovu u banky (případně zahraniční banky s oprávněním pro činnost v České republice), notáře, advokáta či v některých vyjmenovaných případech u soudního exekutora. Výše uvedené pravidlo může být prolomeno pouze na základě písemné žádosti klienta, která musí být vyhotovena na samostatné listině. Pouze na základě takové žádosti klienta může realitní zprostředkovatel poskytnout úschovu peněžních prostředků a současně musí splnit veškeré požadavky, které mu zákon v souvislosti s úschovou nově ukládá, mezi které patří:

• povinná písemná forma smlouvy o úschově
• úschova může proběhnout pouze u banky nebo spořitelního a úvěrního družstva
• samostatný účet úschovy pro každého klienta, jinými slovy nelze na jednom účtu uschovat finanční prostředky více klientů
• povinnost informovat banku o tom, kdo je majitelem uschovaných peněžních prostředků
• výhradně bezhotovostní příjem i výplata peněžních prostředků z úschovy
• vedení evidence úschov a záznamů o každé úschově, např. identifikace osoby zúčastněné na úschově, výše prostředků složených do úschovy, datum jejich přijetí a výplaty atd.

Podmínky úschovy finančních prostředků realitním zprostředkovatelem se tak v mnohém podobají podmínkám úschovy u advokáta. Úschova peněz v souvislosti s realitním obchodem tak bude i díky těmto pravidlům pro klienty bezpečnější.

Doporučení závěrem

Podtrženo sečteno lze říci, že se toho v realitním prostředí mění opravdu mnoho. Proto lze jen doporučit, aby realitní kanceláře svou činnost konzultovaly s odborníky a vyhnuly se tím případným pokutám, na které nový zákon také myslí. Tlak na dodržování nových pravidel lze očekávat také od samotných klientů realitních kanceláří, kteří v době sociálních sítí mohou zamávat s dobrou pověstí i stabilní a renomované realitní kanceláře.